via Nizza, 56 int 11
00198 Roma
tel. +39 3333502307
tel.+39 0642016161
info@RealCasaItaly.com

Russian (CIS)English (United Kingdom)

Real Casa Italy

A+ R A-


Порядок оформления

1) Выбор объекта

Вы - формулируете заказ (тип, местоположение, параметры, примерную цену и т.д.). Мы - анализируем все существующие на данный момент предложения и подбираем лучшие варианты. Чем конкретнее заказ тем легче и быстрее найти подходящий объект. Вам высылается подробная информация; затем составляется грамотный график просмотра выбранных вариантов. Вы выезжаете в Италию и знакомитесь с ними лично.

2) Торг

Торг для Италии – привычное дело. Поэтому, найдя подходящий для себя объект, не забудьте поторговаться. Тут Вам не обойтись без помощи специалиста, чтобы понять соответствует ли запрашиваемая цена реальности (учитывая метраж, местоположение, состояние и т.д.), а главное получить четкое представление о том, ниже какой цифры продавец не опустится и составить грамотное предложение. Необходимо будет заранее поинтересоваться о том, как давно в продаже данный объект, были ли уже сделаны какие-либо предложения, если да - то какие, была ли уже снижена цена в связи с непродажей и т.д. Как правило, продавец заранее немножко завышает цену на недвижимость, чтобы в случае торгов было куда отступать. Если же продавец изначально решил не торговаться, то в объявлении о продаже будет написано «prezzo non trattabile», в буквальном смысле «цена не договорная». Естественно, целесообразность любого Вашего предложения будет рассматриваться Продавцом вместе с агентом по недвижимости с его стороны.

3) Proposta Irrevocabile d'acquisto

Неотменяемое предложение по сделке

После того, как цена и другие вопросы относительно покупки недвижимости обговорены, оставляется письменное неотменяемое предложение по сделке, которое направляется продавцу. Устное намерение покупателя приобрести ту или иную недвижимость не является достаточным!!! К предложению по сделке прикрепляется чек, который будет являться своего рода задатком и подтверждением серьезности ваших намерений. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца).

  • Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек.
  • В случае непринятия, Вам возвращается чек.
  • В случае, если продавец вносит изменения в ваше предложение (цена, способ оплаты, сроки и т.д.), покупатель может либо принять условия продавца либо отказаться. В таком случае покупатель имеет право на возвращение задатка или может сделать еще одно предложение с иными условиями.
  • Если же продавец согласен, а Вы вдруг передумали покупать недвижимость, деньги Вам не возвращаются.
  • Если же Ваше предложение еще не подписано, а чек уже инкассирован, предложение считается автоматически принятым.

ВАЖНО!!!

Подписывая Proposta Irrevocable d'Acquisto, обе стороны считаются юридически обязанными подписать Contratto Preliminare или, иначе, Compromesso (предварительный контракт): таким образом, Покупатель обязуется купить объект в указанные сроки, а Продавец обязан прекратить переговоры с любым другим потенциальным покупателем.

Сумма депозита составляет обычно либо % от заявленной стоимости недвижимости (обычно 5%-10%), либо символическую сумму на усмотрение покупателя в размере от € 5.000,00-8.000,00 (в зависимости от стоимости объекта). В последствии эта сумма будет вычтена из финальной суммы.

Основные элементы «Предложения»:

  • описание объекта:
  • реквизиты Покупателя и Продавца (имя, фамилия, дата и место рождения, прописка и итальянский ИНН);
  • обязательство покупки в течение определенного срока, т. е. согласовывается дата подписания финального контракта купли-продажи;
  • заявление, что объект недвижимости осмотрен и что он удовлетворяет Покупателя;
  • цена, условия и способ оплаты.

4) Contratto Preliminare di Compravendita

предварительный контракт о купле-продаже

Обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке.

Предварительный контракт – это стандартный итальянский контракт с описанием недвижимости и ее структуры так как она зарегистрирована в Регистре Недвижимости (Nuovo Catasto Edilizio Urbano). Контракт составляется нотариусом и после его подписания покупатель юридически обязан приобрести данную недвижимость, а покупатель продать.

Предварительный контракт прописывает официальную стоимость недвижимости и устанавливает дальнейшие сроки выплат.

На данном этапе покупатель уплачивает продавцу около 20%-30% от стоимости продажи. Данный депозит (caparra), гарантирует выполнение условий сделки как для покупателя, так и для продавца. В случае если покупатель будет не в состоянии выполнить условия предварительного контракта, он теряет выплаченные суммы. Если продавец решает после подписания предварительного контракта отказаться от сделки по каким-либо причинам, он будет обязан выплатить покупателю депозит в двойном размере за невыполнение условий контракта.

Также оплачиваются комиссионные агентству недвижимости. Размер комиссионных составляет 3–5% + НДС от стоимости сделки и включает полное сопровождение купли-продажи.

 

Основные элементы «Предварительного контракта»:

  • цена;
  • сроки и способ оплаты;
  • дата подписания заключительного договора;
  • описание недвижимости;
  • указание суммы, внесенной в качествте задатка (caparra);

 

 

5) Contratto Finale «Rogito»

заключительный контракт

Спустя 1-3 месяца после подписания предварительного контракта (точные сроки оговариваются в самом предварительном контракте) происходит заключительная стадия – подписание контракта о купле-продаже в присутствии нотариуса, который в своём лице представляет государство и уполномочен Министром Внутренних дел.

Подпись нотариуса гарантирует подлинность факта перехода имущества от продавца к покупателю. Нотариус также взимает государственные налоги и пошлины, предусмотренные законом при осуществлении купли-продажи (за регистрацию контракта, кадастровый, в архив и т.д.). Данные расходы по закону происходят за счет Покупателя.

Одновременно с подписанием финального договора вносится заключительный платеж и оплачиваются услуги нотариуса.

Нотариус ответственен за сделку и за составление нотариального акта. Поэтому, прежде чем составить нотариальный акт, нотариус наводит справки, касающиеся юридической «чистоты» сделки.
Он обязан убедиться в том, что:
А) она проводится законно: отсутствуют долги и ипотечные обременения;
Б) объект построен легально, не куплен кем-то другим, не обещан никому другому и т.д.;
В) продаваемая недвижимость соответствует градостроительным нормам и другим требованиям законодательства Италии
Г) Продавец является реальным владельцем недвижимости. Для этого будет запрошен исторический обзор из местного Регистра Недвижимости, в котором дается юридическое описание недвижимости, ее юридический статус, и вся юридическая история недвижимости за последние 20 лет (все владельцы и все купли-продажи).
В момент подписания контракта Нотариус обязан зачитать контракт и удостовериться в том, что Вы понимаете что подписываете и согласны со всеми изложенными условиями. Иначе акт не будет иметь юридической силы.

Государственная регистрация сделки

После подписания основного договора сделка регистрируется нотариусом в Консерватории Реестров Недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliare). После регистрации акта, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Нотариус также передает всю информацию о сделке в соответствующие государственные органы (кадастровое и налоговое ведомство).

На регистрация права собственности обычно уходит 45 дней, хотя фактически собственность уже Ваша и ключи от дома Вы получаете в момент подписания основного договора у нотариуса, вместе с нотариальным актом.

Помните:

-- в Италии покупатель фактически вступает во владение недвижимостью с момента подписания контракта купли-продажи, а юридически с момента регистрации этого контракта в Консерватории Реестров Недвижимости.

-- Сделка по недвижимости должна быть не только нотариально удостоверена, но и зарегистрирована, и только с момента ее регистрации сделка приобретает юридическую силу!!!

 


[ Назад ]

 

scroll back to top

Поиск недвижимости

Цена:  3.000 €
Сан Феличе Чирчео (110 км от аэропорта Фьюмичино) 450 метров от моря. Двухэтажная вилла с садом и гаражом на 2 машины. 4 спальни - 9-10 спальных мест, 2 ванные, салон с камином. Кухня с посудомоечн...
Hot Offer!!
Цена:  18.000 €
Эксклюзивный объект. Излюбленное место отдыха всех известных личностей Италии и не только. Известная элегантная вилла класса люкс на самом берегу моря, песчаный пляж, незабывемые закаты. Главная ...
Цена:  14.000 €
Top of the top, шикарная вилла между озером и морем, излюбленное место всех известных личностей Италии и не только Италии. Уникальное расположение. Изысканная вилла для изысканных людей. Полност...

Мы в соцсетях!

LiveJournalTwitterTwitter

Сейчас на сайте

Сейчас 418 гостей онлайн

RealCasaItaly